Në tremujorin e dytë të vitit 2025, çmimet e pronave të banimit në rajonet e tjera të Kosovës u rritën me 12.8 për qind, ndërsa në Prishtinë rritja ishte 4.1 për qind. Ekspertët thonë se ndërtimet dhe investimet po vazhdojnë, por fuqia blerëse dhe shitjet po përballen me presion.

PRISHTINË – Tregu i pasurive të paluajtshme në Kosovë po kalon nëpër një periudhë me zhvillime të ndryshme. Ndërsa Prishtina vazhdon të ketë disa prej çmimeve më të larta të banesave, rritja më e madhe e çmimeve po regjistrohet në qytetet dhe rajonet e tjera të vendit.

Sipas Indeksit të Çmimeve të Pronave të Banimit të Agjencisë së Statistikave të Kosovës (ASK), në tremujorin e dytë të vitit 2025 çmimet e pronave të banimit në rajonet e tjera të Kosovës u rritën me 12.8 për qind krahasuar me të njëjtën periudhë të vitit paraprak.

Në Prishtinë, rritja ishte 4.1 për qind, ndërsa në nivel vendi çmimet e pronave të banimit u rritën me 7.3 për qind.

Në kryeqytet, çmimet e banesave variojnë nga rreth 1.100 deri në 3.000 euro për metër katror, në varësi të lagjes, cilësisë së ndërtimit, investitorit dhe infrastrukturës.

Profesori i Ekonomisë në Universitetin e Prishtinës, Nagip Skenderi, thotë se qytetet e tjera po ndjekin modelin e kryeqytetit, me shtim të ndërtimeve dhe rritje të çmimeve.

Sipas tij, në disa zona është përhapur edhe praktika e shitjes së banesave që në fazat e hershme të ndërtimit. Blerësit që paguajnë paraprakisht mund të përfitojnë çmime më të ulëta, ndërsa investitorët përdorin këto mjete për financimin e vazhdimit të projekteve.

Prizreni i afrohet Prishtinës

Prizreni është ndër qytetet ku diferenca e çmimeve me kryeqytetin është ngushtuar ndjeshëm.

Në qendër dhe në zonat pranë saj, çmimet e banesave variojnë nga 1.200 deri në 1.700 euro për metër katror, ndërsa në periferi lëvizin nga rreth 750 deri në 800 euro.

Megjithatë, përfaqësues të tregut thonë se ritmi i shitjeve është ngadalësuar. Verim Morina, pronar i agjencisë B-LUX Real Estate, thotë se shitjet gjatë vitit 2025 kanë qenë dukshëm më të ulëta krahasuar me vitin e kaluar.

Edhe nga Shoqata e Ndërtuesve të Kosovës është vlerësuar se shitjet e pronave kanë rënë, ndërsa një prej faktorëve lidhet me ndryshimin e mënyrës së investimit nga diaspora.

Çmimi në shpallje nuk është gjithmonë çmimi i shitjes

Në Lipjan, diferenca mes çmimit të kërkuar dhe atij me të cilin realizohet shitja është edhe më e dukshme.

Në qendër të qytetit, çmimet fillestare mund të arrijnë deri në 1.100 euro për metër katror, por sipas agjentëve të patundshmërive, banesat mund të shiten për rreth 850 deri në 900 euro.

Në periferi, çmimet e kërkuara janë rreth 680–700 euro për metër katror, ndërsa shitjet mund të realizohen edhe me rreth 650 euro.

Vlerësuesi i licencuar i pronave Valon Januzi thekson se çmimi i një shpalljeje nuk përfaqëson domosdoshmërisht vlerën reale të pronës.

Sipas tij, çmimi mund të ndikohet nga pritjet e shitësit dhe hapësira për negocim. Për këtë arsye, një pronë mund të ofrohet në treg për një shumë, por të shitet për një shumë tjetër.

Ndryshe nga çmimet e shpalljeve, indeksi i ASK-së bazohet në transaksionet e regjistruara dhe jo në çmimet që kërkohen nga shitësit.

Banesat po shtrenjtohen, por fuqia blerëse mbetet e kufizuar

Rritja e çmimeve të pronave po përballet me një tjetër realitet: të ardhurat e qytetarëve.

Sipas ekspertëve, një banesë mesatare kushton rreth 70.000 deri në 80.000 euro, ndërsa paga mesatare në Kosovë është rreth 713 euro bruto.

Me këto të ardhura, për shumë familje blerja e një banese është e pamundur pa kredi bankare, duke i lidhur ato me detyrime financiare për periudha 20 deri në 30 vjet.

Ndërkohë, të dhënat e regjistrimit të popullsisë, ekonomive familjare dhe banesave të vitit 2024 tregojnë se në Kosovë janë regjistruar 182.849 banesa të pabanuara.

Ekspertët thonë se një pjesë e këtyre pronave janë blerë si investim, veçanërisht nga diaspora, por nuk përdoren rregullisht dhe jo gjithmonë arrijnë të jepen me qira.

Patundshmëritë mbeten destinacioni kryesor i investimeve të huaja

Pavarësisht ngadalësimit të shitjeve në disa zona, pasuritë e paluajtshme vazhdojnë të jenë një prej sektorëve kryesorë për investimet e huaja në Kosovë.

Sipas të dhënave të Bankës Qendrore të Kosovës, gjatë vitit 2025 investimet e huaja arritën në rreth 1.1 miliard euro, prej të cilave rreth 770 milionë euro u orientuan në aktivitetet e patundshmërisë.

Në gjashtëmujorin e parë të vitit 2026, investimet e huaja në Kosovë arritën në rreth 467 milionë euro, ndërsa rreth 317 milionë euro prej tyre shkuan në sektorin e patundshmërisë.

Kështu, tregu kosovar i banesave po përballet me një paradoks: çmimet dhe ndërtimet vazhdojnë të jenë të larta, ndërsa shitjet dhe fuqia blerëse po tregojnë shenja ngadalësimi. Prishtina mbetet tregu më i shtrenjtë, por qytete si Prizreni dhe Lipjani po afrohen me çmimet e kryeqytetit, ndërsa diferenca mes çmimit të kërkuar dhe atij real të shitjes po bëhet gjithnjë e më e rëndësishme për blerësit dhe investitorët.